¿Que es el CONTRATO DE ARRAS?

El contrato de arras es un documento que se firma con caracter previo al contrato de compraventa y mediante el cual, se reserva el derecho a comprar el inmueble en un plazo de tiempo futuro.

En dicho contrato el futuro comprador entregará una cantidad de dinero al futuro vendedor, en aras de comprometerse a realizar una futura compraventa del inmueble.

Hay que diferenciar el contrato de arras de la señal. El importe entregado en forma de señal y el importe entregado en forma de arras tienen diferentes implicaciones jurídicas.

La señal es una cantidad entregada en forma de reserva de un inmueble y se puede estipular su devolución o no, en el supuesto de no producirse la posterior compraventa. Pero en el supuesto de las arras el mecanismo viene taxativamente regulado por Ley.

Existen 3 tipos de arras:

Confirmatorias

La cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias es un anticipo del precio final de la compraventa.

Si alguna de las partes no cumple con lo establecido con el contrato de arras, se aplica lo establecido en el articulo 1.124 del Código Civil, y la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, existiendo en ambas opciones con la posibilidad de exigir indemnización de daños y perjuicios.

Penitenciarias

Reguladas en el articulo 1.454 del Código Civil, el cual establece: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”

Esto significa que si el futuro comprador no realiza la compra por la cual se había comprometido en el contrato de arras, perderá todas las cantidades entregadas en este concepto, y si es el futuro vendedor el que no realiza la compraventa deberá devolver a la otra parte el doble de las cantidades entregadas por este en concepto de arras.

Penales

Este tipo de arras es una conjugación de los anteriores tipos.

La parte incumplidora del contrato puede exigir que entre el juego el sistema compensatorio establecido en las arras penitenciarias (perder la cantidad entregada por el comprador, o devolver el doble de la cantidad por el vendedor) y además se puede exigir el cumplimiento del contrato.

Estas arras deberán aparecer claramente especificadas en el contrato.

La cantidad entregada en concepto de arras no viene establecida por Ley aunque la practica común suele ser un 5% a 10% del importe de la compraventa.

Tanto comprador como vendedor tienen que asegurarse y comprobar lo establecido en el contrato de arras, ya que el importe de esta garantía suele ser elevado y la no determinación en el contrato de arras, del tipo aplicable, puede tener consecuencias no deseadas para ambos.